飲食店の
家賃と物件取得費は別の数字
日本政策金融公庫は飲食店の創業資金で「店舗取得費（敷金・保証金等）」を設備資金、毎月の家賃を運転資金として分けています。開業者にまず必要なのは、会計上の費用額とは別に「いつ、現金がいくら出るか」です。
候補物件の募集図面だけで決めず、契約案・重要事項説明・見積明細から、保証金、礼金、仲介手数料、前払い賃料・共益費、保証会社、保険、造作譲渡の有無を拾います。保証金の返還・償却、退去時の原状回復、家賃発生日も書面で確かめます。
家賃18万円の架空例を契約時の支出に直す
| 項目 | 仮定 | 契約時の支出 |
|---|---|---|
| 保証金 | 家賃6か月分 | 108万円 |
| 礼金 | 家賃1か月分 | 18万円 |
| 仲介手数料 | 税込19.8万円と仮定 | 19.8万円 |
| 前払い賃料・共益費 | 賃料18万円＋共益費2万円 | 20万円 |
| 小計 | 上の4項目のみ | 165.8万円 |
108＋18＋19.8＋20＝165.8万円です。保証会社の費用、保険、日割り賃料、造作譲渡費、工事費、機器代は含めていません。仲介手数料の設定も物件・取引形態で異なるため、この例を定額の目安として使わず、実際の書面で差し替えてください。
工事中の家賃と保証金の返還条件を分ける
たとえば家賃発生から開業まで2か月かかり、契約時の前払い分が最初の1か月に充当されるなら、開業前にもう1か月分の賃料・共益費20万円を支払う仮定です。フリーレントがある場合も、適用期間・共益費・途中解約時の扱いを契約案で確認します。二重計上しないよう、各月の支払日で資金繰り表へ転記します。
保証金は契約時に現金が出ていきますが、全額を直ちに費用と同じように扱うのは適切ではありません。償却額、原状回復費との精算、返還時期を契約書で分けて確認してください。JFCの資料も店舗保証金と賃料を別項目で示しています。
候補A・Bを比較する前に揃える条件
- 賃料・共益費、保証金・償却、礼金・仲介費用を税込・税別を揃えて書く。
- 工事可能日、家賃発生日、開店予定日をカレンダーに置く。
- 排気・給排水など内見で判明した改修を見積もりへ加える。
- 契約時から開業後数か月までの残高を試算し、運転資金を残せるか判断する。
候補Aの家賃が低くても、保証金や工事費が高いなら開業までの現金支出は候補Bを上回ることがあります。「月額家賃」と「開業までの総支出」の両方で比べます。
候補AとBで開業前の現金残高を比べる
家賃が月2万円高い物件でも、契約時に必要な現金は少ない場合があります。次のA/Bは比較方法を示す架空の条件です。Aは上の例と同じ家賃18万円・共益費2万円・保証金6か月分。Bは家賃20万円・共益費2万円・保証金3か月分です。礼金は家賃1か月分、仲介手数料は家賃1か月分に消費税を加えた仮定、前払いは賃料と共益費の1か月分とします。
| 契約時の支出 | A：家賃18万円 | B：家賃20万円 |
|---|---|---|
| 保証金 | 108 | 60 |
| 礼金 | 18 | 20 |
| 仲介手数料（税込の仮定） | 19.8 | 22 |
| 前払い賃料・共益費 | 20 | 22 |
| 契約時の現金支出 | 165.8 | 124 |
| 工事中の追加1か月 | 20 | 22 |
| 開業前までの合計 | 185.8 | 146 |
Bは月額が2万円高い一方、開業までの現金支出は39.8万円少ない計算です。ただし、この差には返ってくる可能性のある保証金も含まれます。39.8万円をそのまま利益差や節約額とは呼べません。保証金の償却・返還時期、工事費、売上見込みを別に比べてください。
登録不要。実際の契約案の金額・支払日と、保証金の返還条件に書き換えて使う編集部作成の表です。
契約前に不動産会社へ確認する6項目
- 支払日と家賃発生日：契約日・引渡日・工事開始日・賃料発生日が同じとは限りません。月ごとの資金繰り表に置きます。
- 保証金と償却：退去時にいつ、どの条件で返るか、原状回復との精算を契約案で確認します。
- 共益費とフリーレント：無料期間に共益費も含まれるか、早期解約時に返還条件が変わるかを分けて聞きます。
- 造作譲渡と設備：譲渡代金の対象、故障時の負担、使える機器を現物・契約書で照合します。
- 工事の制約：排気、給排水、電気容量、看板の設置条件は内見表に記録します。
- 資金調達との順序：支払期日と融資実行予定を同じ表に置き、開業後の運転資金を使い切らないか試算します。
日本政策金融公庫の創業計画書セルフチェックも、店舗保証金・内外装・厨房機器を分け、見積と開業後の運転資金を検証するよう案内しています。記事のA/B例を契約条件の一般的な相場として扱わず、実際の見積書を優先してください。
よくある質問
保証金は開業資金に含めますか？
契約時に支払う現金として必ず含めます。ただし返還・償却条件があるため、毎月の費用や返ってこない支出と混同せず、契約書の精算条件を別欄に記録します。
家賃が安ければ物件取得費も安いですか？
そうとは限りません。保証金の月数、工事開始時期、居抜き設備の状態、造作譲渡費などで開業までの支出が変わります。候補ごとに支払日別の表を作って比較します。
情報源・編集について
参照情報確認日：2026-10-29。事実関係の根拠は上記の参照先を確認してください。表・計算例・運用上の提案は編集部が作成しました。